Beboer

Gode råd om salg af lejligheder

I dagens marked er det blevet sværer at sælge andelslejligheder, men ikke umuligt.

På boligkontoret møder vi desværre stadig sælgere som tror at deres lejlighed bliver solgt med det samme, ligegyldig hvordan den ser ud. Sådan var det måske i 2006, men idag skal der mere til.

På mange områder er der ikke forskel på at sælge en ejerlejlighed og en andelslejlighed. Det er købers marked, og kan køber ikke lide hvad de ser, får du ikke solgt.

Vi har derfor en række helt simple råd til dig som er ved at sælge din lejlighed.

RYD OP !
Vi ser stadig lejligheder som skal sælges, hvor der flyder med gamle møbler, gamle gardiner, og andet skrald.

GØR RENT
Det er nemt at vaske gulvet, vaske vinduer, og gøre rent i køkkenet. Og det gør en stor forskel når den vises frem.

UDBEDRER SKADER
Er der små skader i din lejlighed, så få dem lavet. Det kan tit klares med lidt maling og en hammer.

MALING
Har du pink i stuen og striber i værelset, kan lidt maling gøre din lejlighed mere neutral. Der er ikke noget galt med farver, men det kan gøre købere usikker på, hvordan den kommer til at se ud.

SPØRG EN VEN: Ville du købe den ?
Helt simpelt. Få en ven til at se med kritiske øjne på din lejlighed, og svarer på hvad der ville fraholde ham/hende fra at købe den. Måske er det punkterne herover som du ikke har været opmærksom nok på.

BESTEM DIN SMERTEGRÆNSE:
Alle køberene har også læst i Jyllands Posten, købers markede og alt det der. Det er derfor en stor hjælp i vores salgsarbejde, hvis du har afklaret med dig selv om du vil forhandle prisen, og i så fald, hvor meget afslag i prisen du vil accepterer.

Fremleje

Det er ifølge foreningens vedtægter tilladt at fremleje sin andelsbolig.

Foreningens generalforsamling besluttede for i 2005, at muligheden for fremleje blev er rettighed for beboerne.

Proceduren omkring fremleje er beskrevet i vedtægternes § 12, der er gengivet herunder:

§ 12

Fremleje:

Stk. 1. En andelshaver kan altid helt eller delvist udleje eller udlåne sin lejlighed i samme omfang som en lejer efter lejeloven. Andelshaveren skal meddele bestyrelsen til hvem fremleje finder sted og vilkårene herfor.

Der betales en fremlejeafgift til foreningen på 15 % af den månedlige boligafgift, eksklusiv acontovarme.

Udleje/udlån af enkeltværelser falder uden for nærværende paragraf hvis andelshaveren fortsat bor og er folkeregistertilmeldt i lejligheden.

stk. 2.:

Udleje/udlån er uden begrundelse tilladt for enhver andelshaver, hvis følgende betingelser opfyldes:

Andelshaveren må først udleje/udlåne sin lejlighed når han selv har beboet og været folkeregistertilmeldt lejligheden i mindst 2 år.
Inden udleje/udlån påbegyndes, skal der udfyldes en fremlejeunderretning, på en af foreningen udleveret blanket. Denne opbevares af foreningen.
Udleje/udlån må højst aftales for 6 måneder ad gangen, men kan forlænges i perioder af maksimalt 6 måneder, dog således, at fremlejen ikke kan vare i mere end 2 år ad gangen.

Efter i alt 2 års udleje/udlån, skal andelshaveren igen bo i og være folkeregistertilmeldt sin lejlighed i mindst 2 år, før den igen kan udlejes/udlånes. En andelshaver skal altid selv have haft bopæl i lejligheden i mindst samme periode som lejligheden fremlejes/fremlånes.

En andelshaver må aldrig fremleje/fremlån i en længere periode end andelshaveren sidst selv har boet i lejligheden.

Huslejen kan aftales frit mellem andelshaver og fremlejetager. Dog gøres opmærksom på at fremlejeforholdet reguleres af lejeloven, og at aftalen kan indbringes for Huslejenævnet.
Ulovlig fremleje/fremlån eller fremleje/fremlån i strid med nærværende bestemmelser om fremleje/fremlån er eksklusionsgrund.
Fraflytning uden meddelelse til foreningen er eksklusionsgrund.
Før der kan gives tilladelse til lovlig fremleje/fremlån, skal andelshaveren via folkeregistermeddelelser dokumentere at alle betingelser iht. ovenstående er opfyldt.

stk. 3.:

Bestyrelsen kan i alle tilfælde nægte tilladelse til fremleje/fremlån hvis:

a. Der har været alvorlige problemer med samme fremlejer før.

b. Bestyrelsen skønner at der er tale om erhvervsmæssig udlejning, eller andelshaveren udlejer til et højere beløb end det tilladte.

c. Andelshaveren har restancer, og der ikke er truffet aftale om betaling.

d. Det samlede antal voksne personer i en lejlighed overstiger antallet af beboelsesrum.

e. Bestyrelsen i øvrigt har rimelig grund til at nægte tilladelse.

Der er gået lidt over to år under denne ordning, og bestyrelsen evaluerer, i denne tid, disse to første år.

Hvis du vil sælge

Procedure ved salg af lejlighed i AB Egilshus.

Hvis du vil sælge din andelslejlighed i AB Egilshus, er der en helt fast arbejdsgang som skal følges.
Den er beskrevet her under.

Bestyrelsen modtager din skriftelige opsigelse, gerne i god tid før flytning.

Sælger (du) skal får foretaget et el-syn af autoriseret elektriker, som sendes eller afleveres til boligkontoret.

Sælger (du) aflæser el og gas og indberetter disse aflæsninger til hhv. Dong - energi (el), og Københavns energi (gas). - Aflæsningerne er meget vigtige for senere at kunne udrede a conto regnskab omkring dette.
Foreningen forbeholder sig ret til at tilbageholde et passende beløb hvis disse aflæsninger mangler, ved en given handel.

Sælger lader foretage en vurdering af lejligheden, gennem en synsmand fra Lejlighedsvurdering.dk v/ Vidar Illum; og en vurderingsrapport udfærdiges. Rapporten sendes i kopi fra synsmanden til sælger, administrator og andelsforeningen. Vurderingsrapporten fastslår priserne på boligens forbedringer, samt eventuel misligholdelse.

Er der større skader så som beskadiget WC, defekte blandings batterier eller andet, betales udbedring af sælger, ligesom ulovlige og/ eller defekte el-installationer udbedres og betales af sælger.
Brandfarlige lofter nedtages af sælger og reetableres af køber.

Foreningen står for at udarbejde salgsopstilling, og oprettelse af salgside på hjemmesiden.
Sælger skal til dette oplyse følgende: Ønsket pris, tidligste overdragelses dato, og egen kontaktoplysninger (Alternativt en ejendomsmægler).
Sælger kan sende følgende: Tekst om lejlighed og billeder. Disse vil fremgå af hjemmesiden.

Boligen annonceres på hjemmesiden, med start d.1 i en måned. Den er reserveret til intern- og ekstern venteliste i en kalender måned. Ventelisterne bliver ikke kontaktede direkte, men skal selv holde sig orienteret via hjemmesiden. Se i øvrigt vedtægterne § 14.

Er der ingen interesserede udbydes den til "Frit salg" på hjemmesiden.

Sælger foretager selv fremvisning af boligerne, og står for kontakten med en evt køber. Alternativt kan en ejendomsmægler bruges.

Når tilsagn er givet udfærdiger bestyrelsen overdragelsespapirerne i 4 eksemplarer. Overdragelsesaftalerne underskrives af køber, som afleverer dem til bestyrelsen til underskrift.

Køber af boligen foranlediger herefter at der fremsendes dokumentation, vedr. indbetalngen af købesummen på foreningens konto, denne dokumentation fremsendes til boligkontoret - Islands Brygge 23, st.tv. 2300 København S.

Herefter underskriver bestyrelsen. Køber og sælger får hver en kopi af salgsaftalen, bestyrelsen beholder en kopi og originalen sendes til administrationen, Boligexperten.

Når kopi af indbetalingen til AB Egilshus foreligger på kontoret, udfærdiges andelsbevis og handlen er afsluttet.

Sammenlægning

I følge vedtægterne kan lejlighederne i ejendommen sammenlægges. § 14 i vedtægterne beskriver mulighederne omkring dette.

Sammenlægningerne er underlagt visse krav fra Københavns kommune. Den sammenlagte bolig må f.eks. ikke blive større end 150 m2. og dertil kommer en række specifikke krav og regelsæt.

Man kan ikke sammenlægge på Islands Brygge og i Isafjordsgade, idet disse boliger bliver for store (jfr. kommunens krav) eller på 5.salen, da disse er "knop-skudte".

Der er i øjeblikket omkring 30 sammenlagte boliger i ejendommen, heraf flest sammenlagte to værelsers lejligheder.

Som medlem af foreningen bliver du - hvis du er opskrevet på foreningens interne venteliste - tilbudt at købe nabolejligheden når den fraflyttes, ellers ikke.

Det er undertiden blevet diskuteret blandt foreningens medlemmer, hvor mange sammenlægninger der er ønskelige, men det er aldrig er blevet indsendt forslag om begrænsninger.

Procedure i forbindelse med sammenlægning af lejligheder.

1) Andelshaveren skal ansøge bestyrelsen om godkendelse af sammenlægningen.

Ansøgningen skal indeholde en beskrivelse af og en tegning over hvordan man har tænkt sig at sammenlægge samt adresser på de lejligheder der ønskes sammenlagt.

2) Bestyrelsens godkendelse

Bestyrelsen tager konkret stilling i hvert enkelt tilfælde på baggrund af beskrivelsen og tegningen. Hvis bestyrelsen godkender kan det formuleres som følger:

"Til N. N.

Adresse...

Bestyrelsen giver hermed N. N. fuldmagt til at ansøge om byggetilladelse på sammenlægning af andelslejlighederne adresser og lejlighedsnr. ud fra vedlagte projektbeskrivelse og -tegning.

Med venlig hilsen

Bestyrelsen + underskrifter"

3) Ansøgning til kommunen

Andelshaveren kan selv ansøge kommunen om byggetilladelse eller bede bestyrelsen om dette. Hvis andelshaveren selv ansøger kommunen, skal ansøgningen indeholde den tegning og projektbeskrivelse som bestyrelsen har godkendt, adresser på lejlighederne, matrikelnr. og lejlighedsnr. samt areal af de enkelte lejligheder og samlet areal efter sammenlægning.

Eksempel på ansøgning:

"Kbh. kommune

Bygge- og Teknikforvaltningen

Byggeri og bolig

Byggesagsafdelingen

Ottiliavej 1

2500 Valby

Vedr. ansøgning om sammenlægning af lejligheder

Hermed ansøges om byggetilladelse til sammenlægning af lejlighederne beliggende adresse og lejlighedsnr. + adresse og lejlighedsnr., matrikelnr.

Arealet for lejlighed lejlighedsnr. udgør ... m2. Arealet for lejlighed lejlighedsnr. udgør ... m2. Samlet areal udgør ... m2.

Vedlagt:

Projektbeskrivelse

Tegning

Fuldmagt fra bestyrelsen for AB Egilshus.

Med venlig hilsen

N. N.

Adresse."

4) I forbindelse med sammenlægningen har bestyrelsen udstukket følgende retningslinier:

Punkter og betingelser i byggetilladelsen fra Københavns Kommune skal opfyldes. Alt VVS- og el-arbejde skal udføres af autoriserede installatører. Ved krav om dokumentation af bæreevne/statiske beregninger skal Arne Kiilerich kontaktes. Alt arbejde i forbindelse med sammenlægning skal overholde lovkrav og normer og være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført.

5) Vedr. el-installationer

I forbindelse med sammenlægning af lejligheder er det meget ofte nødvendigt at flytte el-tavler i forbindelse med etableringen af en samlet el-installation for den sammenlagte lejlighed.

Ved flytning/sammenlægning af el-installationer skal arbejdet udføres af autoriseret installatør, og krav fra Københavns Energi skal overholdes. Der skal tages hensyn til, at hovedkabelledningen fra de øvrige lejligheder ikke påvirkes af arbejdet.

Procedure:

a: andelshaver indhentet selv tilbud fra autoriseret installatør, der sørger for flytning, opsætning af evt. ny målertavle og sammenlægning af installationen i samarbejde med Københavns Energi.

b: Dokumentation for at arbejdet er udført af autoriseret installatør skal kunne forevises.

6) Ændring af rumstatus

Nogle andelshavere ønsker at etablere badeværelse i det ene køkken og etablere køkkenalrum i den andet køkken.

Proceduren mht. sådanne projekter følger proceduren for sammenlægninger.

a: andelshaveren ansøger bestyrelsen om godkendelse.

Ansøgningen indeholder en projektbeskrivelse og angivelse af evt. nedtagelse af ikke-bærende vægge og en tegning over projektet. Der skal i projektangivelsen angives, hvilke materialer, der ønskes anvendt.

b: bestyrelsens godkendelse af projektet

Bestyrelsen udsteder en fuldmagt som i forbindelse med sammenlægninger.

c: ansøgning til kommunen

Som ved sammenlægninger.

d: bestyrelsen udstikker tilsvarende retningslinier som for sammenlægninger, jf. pkt. 4 vedr. sammenlægninger:

e: bestyrelsen skal godkende arbejdet efter dets udførelse.

7) Bestyrelsens endelige godkendelse af projektet

Når sammenlægningen er gennemført, besigtiger repræsentanter for bestyrelsen lejligheder med henblik på godkendelse af sammenlægningen og udførte forandringer i lejligheden.

AB Egilshus