Midt i al forvirringen om boligpriser, - endelig et fornuftigt bud på sammenligningen af priser på hhv. ejer og andelsboliger.
Vi henviser til artikel i Børsen, klik på linket herunder.

http://borsen.dk/boligen/nyhed/184063/

Salget af andelsboliger er gået i stå - skriver flere medier, herunder DR Nyheder

Læs på DR.dk
Læs på 24timer.dk

DR skriver bla.

"Det er nærmest umuligt at sælge en andelsbolig i øjeblikket, for bankerne er nervøse og vil ikke låne penge ud.
Det siger direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen.
Flere og flere handler går i vasken, fordi køberne simpelthen ikke kan skaffe finansiering til køb af en andel. Bankerne siger nej, fortæller han til DR Nyheder."

Bestyrelsen mener at dette er noge gamle nyheder.

I 2009 var det svært (ikke umuligt) at sælge andelslejligheder netop pga. af bankernes tilbageholdenhed med at låne penge ud.
Men inden for de seneste måneder har vi oplevede en stigende interesse, for at købe andel i AB Egilshus, og som det fremgår af vores lejlighedssalgside er der solgt flere lejligheder inden for den seneste måned.
Dvs at det virker ikke som om at "flere og flere handler går i vasken", men som om at flere handler begynder at gå igennem (i AB Egilshus).

Hvis resten af 2010 går som slutningen af 2009, skal der nok bliver solgt lejligheder i AB Egilshus.

Scor en billig andel

Ekstra Bladet, d.11 oktober 2009

http://ekstrabladet.dk/kup/dinepenge/article1236398.ece

------------------------------------------------------------------------------------

Følgende artikle fra Ekstra Bladet giver en række gode råd til købere af andelsboligere.
Disse gode råd, og de spørgsmål som de består af, er besvaret længere nede i artiklen, set i et AB Egilshus perspektiv.

-------------------------------------------------------------------------------------

Artiklen:

Priserne på andele er siden finanskrisens start raslet ned i pris. I København, hvor der er langt flest andelsboliger, er den gennemsnitlige udbudspris for hver kvadratmeter bolig faldet fra 12.587 kroner til 10.900 kroner siden november 2008 og til nu.

- Priserne på andelsboliger er faldet drastisk, og de er faktisk faldet mere end ejerlejligheder.   Derfor kan man mange steder gøre nogle gode køb, siger Søren Lindahl, advokat og forfatter til bogen 'Andelsbolig'.

- I mange tilfælde kan prisen også forhandles længere ned end den maksimumpris, der er sat på boligen, siger Søren Lindahl.

Typisk koster en andelsbolig mindre end en ejerbolig, eksempelvis det halve. Og er boligafgiften samtidig lav, så kan du ende med at sidde langt billigere i det om måneden end i en tilsvarende ejerlejlighed.

Kompliceret køb
Men andelsboliger er også et lidt mere kompliceret køb. For udover prisen på andelen og selve huslejen, så er foreningens økonomi altafgørende for, om du køber hot eller not. Foreningernes økonomi svinger meget. Hvis gælden er stor eller lånet i foreningen usikkert, kan det betyde fremtidige huslejestigninger.

- En lav boligafgift kan også dække over, at foreningen har et variabelt forrentet lån, og så kan huslejen pludselig stige, siger Henrik Grave, direktør i Økonomihuset Nordsjælland, der driver portalen andelsboligpris.dk.

Som hovedregel er økonomien i de ældre andelsforeninger bedst. De har nemlig købt ejendommen billigt og afdraget på lånene, så der enten er en lille eller slet ingen gæld.

Endnu mere attraktivt bliver andelsboliger, hvis foreningen har indlagt en økonomisk buffer, som betyder, at maksimumprisen på de enkelte andele er fastsat lavere end den kunne have været, hvis foreningen havde spændt buen maksimalt.

Træd varsomt
Nogle af de nyere andelsforeninger er mere driftigt finansieret med variable lån, afdragsfrihed og gælden kan også være stor.

Ifølge Advokat Søren Lindahl er der grund til at træde varsomt, hvis indskuddet er meget højt.

- Så er andelshaveren mere sårbar over for drastiske prisfald. Det er jo langt værre at tabe 20 procent af et stort indskud på to millioner end 20 procent af 200.000 kroner siger han.                               

1: Sørg for, at du får de relevante papirer udleveret: Vedtægter, referat fra generalforsamling samt senest regnskab.

De omtalte dokumenter er tilgængelige for alle på foreningens hjemmeside. På hjemmesiden kan du også følge med i ejendommens renoveringsstand og planer for de kommende 10 år.
Herunder vises foreningens renovering indsats pr m2. i de pågældende år.
(2010 – 2015 er budgettal).

I 2004 blev alle el installationer på fællesarealerne udskiftet, frem til og med nye målerrammer med HP-FI relæ i hver enkelt bolig.
I perioden 2004 – 2007 lagde vi et nyt tag på hele ejendommen samt indrettede 54 tagboliger på det gamle tørreloft. Ved samme lejlighed blev alle vinduer mod gaden gennemrenoveret og gadefacaden tog vi med.
I 2008 – 2009 har vi renoveret samtlige 27 trappeopgange mod gaden.
De ting vi har til gode er: Nye vinduer mod gården, VVS. arbejde i form af nye vandrør og faldstammer. Disse sidstnævnte renoveringer antages ikke at påvirke boligafgiften.

2: Husk! Værdien af foreningens ejendom er nøglen til værdien af den enkelte andel. Se om man bruger den offentlige vurdering eller, man får en vurdering fra en valuar. Hvis begge tal er nævnt, så er det interessant om foreningen bruger den højeste eller laveste vurdering. Det er bekymrende, hvis foreningen uden videre bruger den højeste.

I AB Egilshus bruger vi at lade ejendommen vurderer af både den offentlige vurdering, og en vurdering fra en valuar. Vi betragter med tilfredshed i foreningen, at forskellen på de to vurderinger pt.er på under 2,5%.

3: Det er positivt, hvis foreningen hensætter et beløb til at imødegå eksempelvis forbedringsprojekter, inden formuen fordeles ud på de enkelte andele. Det betyder, at foreningen har en økonomisk stødpude.

Herunder 3 centrale størrelser i foreningens økonomiske baggrund.
AB Egilshus hensættelser fremgår tydeligt af årsregnskabet, og af grafen herunder. (gul linje).
(2010 – 2011 er budgettal).

4: Du skal også hæfte dig ved foreningens gæld. I ældre foreninger er gælden typisk lille, mens den er stor i nyere foreninger. Se tillige om foreningens lån i kreditforeningen er med fast eller variabel rente og læg mærke til, om foreningen afdrager på gælden. En forening med en lille gæld i fastforrentede lån med afdrag giver dig den største sikkerhed. Omvendt er der mest usikkerhed i en forening med stor gæld og afdragsfrihed.

Foreningens prioritetsgæld (her som  kursværdien af gælden), fremgår tydeligt af årsregnskabet. Gældsætningsgraden er under 42%, og dermed langtfra skræmmende. Den samlede belåning og sikkerheden i denne, skal sammenholdes med ejendommens renoverings stadie samt klare planer for kommende renoveringer.

5: Se på foreningens drift. Hvis en forening permanent har underskud på driften, kan der komme forhøjelse i boligafgiften. Læg også mærke til, om der varsles stigninger i boligafgiften i budgettet for det kommende år. Læs også om der er udsigt til forestående vedligeholdelses- og forbedringsprojekter.

Foreningens drift er rentabel, boligafgiften er ikke steget siden 2003, tvært imod har foreningens drift kunnet tilpasse sådan, at vi i 2006 kunne nedsætte boligafgiften med det forbedringstillæg vi betalte i de første 5 år af foreningens levetid.

6: Søg uvildig rådgivning. Da der er tale om en beslutning af stor økonomisk betydning, bør du overveje at søge uvildig rådgivning. Hverken sælger eller bank er uvildige.

Det er naturligvis noget du skal overveje, men pas på, - farcen på andelsboligmarkedet har skabt en masse ”uvildige rådgivere” med en meget begrænset indsigt i andelsboliger.

Kommentar på artiklen: "Ny afgørelse kan halvere andelspriser" på epn.dk, fra d.5/9-2009

Artikel skriver at:

"Økonomisk ruin truer flere andelsboligforeninger i Københavnsområdet.
I sidste ende kan de blive tvunget til massive nedskrivninger af andelskronen, så andelsværdierne af deres lejligheder kan blive reduceret med 30-50 pct.
Problemet er de finansielle instrumenter, som mange foreninger har købt sammen med deres rentetilpasningslån.
Den såkaldte renteswap skulle holde huslejen nede, ligegyldigt hvad vej renten blæste. Men i dag er renten faldet brat, og det betyder, at renteswappen er negativ."

Til dette kan bestyrelsen fortælle at, AB Egilshus IKKE har renteswap, og derfor er dette på ingen måde relevant for AB Egilshus.

Artiklen kan læses i fuld længde her:

På epn.dk