Sælger info

Før Salg

Hvis du vil sælge din andelslejlighed i AB Egilshus, er der en helt fast arbejdsgang som skal følges. 

Bestyrelsen/boligkontoret skal have en skriftlig opsigelse fra dig.

Det er nok at skrive en e-mail til abe@egilshus.dk med følgende tekst:

”Jeg vil gerne opsige min andel pr. (dato)” og så dit fulde navn/adresse. Og en tidligt mulig overdragelsesdag, bemærk her at et salg sagtens kan tage 2 måneder med ventelister, bank, tinglysning m.v., så forvent ikke at andelen sælges fra dag til dag.

Andele slås op på salgssiden som regel den 1. og den 15. i måneden og er reserveret i en kalender måned til købere på ventelister.

Sælger skal få foretaget et elsyn af autoriseret elektriker (vi anbefaler Frandsen El 43433434), samt et VVSsyn af autoriseret VVSer (vi anbefaler Krøyer 70230417), begge kender huset, du kontakter dem selv.

Begge syn sendes eller afleveres til boligkontoret, som regel sendes de til Boligexperten sammen med faktura, bed håndværkerne om at sende både til dig og til boligkontoret også.

Boligexperten lægger ud og trækker udgiften fra salgssummen når der afregnes på lejligheden.

Bemærk du skal fremvise begge rapporter til lejlighedsvurderingsmanden, ellers vil Boligexperten tilbageholde 5000,- pr. rapport – så det er vigtigt du får foretaget disse syn INDEN du får lavet vurdering.

Gem også en fysisk kopi af rapporterne, da du har pligt til at fremvise disse ved en fremvisning af andelen.

Sælger kontakter selv vurderingsmand http://www.lejlighedsvurdering.dk/ v/ Vidar Illum (Husets faste vurderingsmand, det tillades ikke at lade andre gøre det), de udfærdiger vurderingsrapport. Rapporten sendes i kopi fra synsmanden til sælger, administrator og andelsforeningen. Vurderingsrapporten fastslår priserne på boligens forbedringer, samt eventuel misligholdelse.

Er der større skader så som beskadiget WC, defekte blandingsbatterier eller andet, betales udbedring af sælger, ligesom ulovlige og/ eller defekte elinstallationer udbedres og betales dette af sælger. Mindre skader behøver sælger ikke få udbedret, men kan aftales med køber hvorvidt køber vil have fradrag for dette.

Brandfarlige lofter nedtages af sælger, evt. mindre reparationer herefter udbedres af køber.

Når boligkontoret har modtaget opsigelse, el- og vvssyn og lejlighedsvurdering, samt ønsket pris (prisen for andelen kan aldrig overstige den angivne værdi fra årsregnskabet, tillagt evt. forbedringer, løsøre og hvad der er af overdragelses- og indflytningsgebyrer. Sælger kan dog vælge at sælge lejligheden med nedslag hvis vedkommende ønsker det).

, tidligste overdragelsesdag, kontaktoplysninger eller evt. ejendomsmægler der skal håndtere salget (de fleste vælger selv at stå for fremvisning og yderligere annoncering af lejlighederne) udarbejdes salgsopstilling og salget oprettes på egilshus.dk’s salgsside samt sendes ud via nyhedsbrev elektronisk til dem der abonnerer på det.

Boligen annonceres på hjemmesiden, som regel den 1. eller 15. i måneden.

Ventelisterne bliver ikke kontaktede direkte, men skal selv holde sig orienteret via hjemmesiden. Se i øvrigt vedtægterne § 14.

Andelene i Egilshus sælges efter følgende princip når de bliver slået op:

De første 14 dage tilbydes de udelukkende til intern venteliste, dette er andelshavere der er bosiddende i ejendommen. De har fortrinsret.

De næste 14 dage er andelen reserveret til ekstern venteliste, denne kan man blive skrevet op på hvis en herboende andelshaver indstiller en til det – man kan ikke selv skrive sig op.

Hvis andelen efter de 2x14 dage ikke er solgt til intern eller ekstern liste, udbydes den i det vi kalder ”frit salg” – her kan andelshaver i og for sig indstille hvem som helst til at købe den, og alle udefra kan byde på den. Der er ingen anciennitet eller førsteret til den der evt. henvendte sig først, andelen tilfalder den der først kan fremvise et købsbevis eller forhåndsgodkendelse fra banken.

Sælger foretager selv fremvisning af boligerne, og står for kontakten med en evt. køber. Alternativt kan en ejendomsmægler bruges.

Sælger er forpligtet til at vise andelen frem – dog kan sælger vælge kun at fremvise til de respektive ventelister indenfor den angivne tid og først derefter fremvise til folk udefra for ikke at blive overrendt. Vi anbefaler dog at folk viser frem til flest muligt. Boligkontorets opgave er IKKE at fremvise lejligheder.

Ved fremvisning skal sælger mod forlangende fremvise vurderingsrapport (her i enedommen tillades p.t. kun lejlighedsvurdering.dk som kender huset gennem mange år), samt el- og vvs-syns rapporter. Sælger har pligt til at oplyse evt. fejl/mangler.

Under salg

Når en køber giver tilsagn til køb af lejligheden, skal både sælger og boligkontor underrettes via mail om dette. Det er meget vigtigt for boligkontoret at blive underrettet for at kunne holde styr på ventelisterne.

Boligkontoret vil ved afslutning af ventelistefristen eller hvis andelen er i ”frit salg” kort efter se på indkomne bud og sortere efter max bud prisen (op til den angivne udbudspris, pt sælges boliger til prisen, men vi ser også folk der byder under – sælger kan dog vælge ikke at acceptere lavere bud).

Ud fra bud prioriteres efter anciennitet på intern/ekstern venteliste. Øverste på listen kontaktes, øvrige bydere kontaktes i første omgang ikke, der afventes svar med kort responstid fra vedkommende der står øverst.

Vender vedkommende ikke tilbage, eller trækker vedkommende sit bud tilbage, går boligkontoret videre på listen og så fremdeles.

Når køber har vendt tilbage med godkendelse af købet, bliver der udfærdiget kontrakt ud fra salgsopstilling og hvad køber/sælger har aftalt om køb af evt. løsøre og evt. fradrag i forhold til salgsopstillingen.

Hertil skal bruges fuldt navn, cpr-nr og adresse på de(n), der skal stå som ejer.

Der udfærdiges ikke længere et andelsbevis, kontrakten gør sig gældende herfor i stedet.

Boligkontoret laver overdragelsesaftale klar, sender kopi via mail til sælger og køber og indkalder til underskriftsmøde mellem parterne, hvor de kan mødes til evt. sidste spørgsmål.

I kontrakten vil der fremgå hvornår andelen kan overtages fra og hvornår der skal deponeres det angivne salgsbeløb i banken.

Der aftales tid med køber/sælger om underskrivelse af kontrakten på boligkontoret. Når begge har underskrevet, skal formand/næstformand og 2 fra bestyrelsen skrive kontrakten under.

Boligexperten skal have de underskrevne papirer i hænde senest 3 uger før overdragelse, så det er væsentligt at få både køber og sælger til at underskrive i god tid inden.

Køber og sælger får hver en kopi af salgsaftalen, bestyrelsen beholder en kopi og originalen sendes til administrationen, Boligexperten, der står for afslutning af salget.

 Køber indbetaler den opgjorte overdragelsessum til Boligexpertern senest 14 dage før overdragelsesdagen. Hvis overdragelsesaftalen indgås mere end 3 uger før overdragelsesdagen, skal køber senest 1 uge efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille bankgaranti for denne, så sælger har sikkerhed for at aftalen gennemføres.

Som regel går der fra deponering af penge 6-8 bankdage til overdragelse kan ske. Boligexperten som er ejendommens administrator skal lave papirarbejde, herunder indfrielse af evt. gæld og tinglysning af pantebreve m.v.

Sælger aftaler med køber hvordan nøgler overdrages.

Efter salg

På overdragelsesdagen er det vigtigt at sælger (meget gerne sammen med køber) får aflæst og dokumenteret el, evt. gas, varme. Sælger skal selv afmelde sig el og gas.

Aflæsningerne er meget vigtige for senere at kunne udrede a conto regnskab omkring dette.

Foreningen forbeholder sig ret til at tilbageholde et passende beløb hvis disse aflæsninger mangler, ved en given handel.

Når sælger har dokumenteret aflæsningerne, er det en god ide at sende billeder af dette til boligkontoret (abe@egilshus.dk) til dokumentation ved evt. senere twistere.

Hvis køber, efter overtagelsen, finder fejl eller mangler i sin nye andel, så har køber en frist på 5 dage til, skriftligt at kontakte andelsforeningen, efter denne frist udbetales købssummen til den sælgende part og foreningen har herefter ikke mulighed for at hjælpe med at dække eventuelle mangler.

Det er altså 5 dage fra overdragelsesdatoen.

Sælger afregnes senest 3 uger efter overtagelsen, hvis Boligexperten har modtaget alle relevante informationer til afregningen. Der tilbageholdes dog op til 20.000,- ved indsigelser samt 1.000,- til varmedepositum, evt. gebyrer i forbindelse med indfrielse af tinglystpant m.v. fradrages også endeligt salg.

Endvidere er der et overdragelsesgebyr på 5000,-

Hvis sælger har købt din andel – før september 2004 fradrages, restværdien af forbedringen, pt. ca. 4.400 kroner, ved overdragelsen

Hvis sælger har købt din andel – efter september 2004, så er denne forbedring ude af verden idet du så har betalt måleren ud ved overdragelsen.

Er handlen ikke gennemført senest 6 måneder efter den dato salgsopstillingen fremsendes, vil sagen blive lukket, og andelshaver vil blive opkrævet honoraret for vurderingsrapport, el- og vvssyn samt et administrationsgebyr.

Man har som køber af en andelsbolig en fortrydelsesret. Det er meget sjældent vi ser denne anvendt, men muligheden er der. Lovgrundlaget er beskrevet herunder:

§765: Fortrydelsesret

Ved køb af f.eks. andelsbolig kan man fortryde, som køber bør du kende denne ret, beskrevet herunder.

Med virkning fra d. 01.01.1996 er der indført regler om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom. Reglerne findes i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

1. Hvilke ejendomme?

Reglerne gælder for aftaler om køb af

$11.       fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, dvs. en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

$12.       en andel i en andelsboligforening, hvor boligen er opført, samt

$13.       køb af aktie og anpartslejligheder, obligationslejligheder,

Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af

$11.       fast ejendom på auktion afholdt af fogedretten, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion og køberen vidste eller burde vide dette.

$12.       landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt.

$13.       timesharelejligheder

$14.       andelsboliger, der endnu ikke er opført

Reglerne om fortrydelsesret gælder også, når du bliver højestbydende ved en budafgivning i lukket kuvert til mægleren eller direkte til sælgeren.

2. Hvordan fortryder man?

Du kan frit trække dit købstilbud tilbage, så længe dette ikke er accepteret af sælgeren. Normalt er et købstilbud bindende inden for en vis acceptfrist, men dette gælder ikke ved tilbud om køb af ejendomme, som er omfattet af reglerne om fortrydelsesret. Der skal ikke betales gebyr i denne situation.

Når sælgeren har accepteret dit købstilbud, og der dermed er indgået en bindende aftale, har du fortrydelsesret, men da kun, hvis du opfylder forskellige betingelser:

2.1 Fortrydelsesfristen

Du skal sende et brev til sælgeren eller dennes repræsentant, hvor du meddeler, at du træder tilbage fra aftalen. Brevet skal være kommet frem senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, dvs. det tidspunkt, hvor sælgeren accepterede dit købstilbud. Lørdage og grundlovsdag anses ikke for hverdage ved beregningen af fortrydelsesfristen, jf. § 13. Er aftalen indgået ved din accept af sælgers salgstilbud, regnes 6-dages fristen fra det tidspunkt, hvor salgstilbuddet er kommet dig til kundskab. Da du har bevisbyrden for, at brevet er kommet frem, vil vi råde dig til at sende brevet anbefalet.

Fortrydelsesretten gælder fra aftalens indgåelse, uanset om aftalen er endelig eller betinget af et eller flere forhold, f.eks. af, at købers advokat godkender aftalen. Hvis advokaten i det nævnte eksempel ikke godkender aftalen, er betingelsen for aftalen imidlertid ikke opfyldt, og der bliver i så fald ikke tale om at benytte fortrydelsesretten efter loven. Sådanne aftalte betingelser gælder således ved siden af fortrydelsesretten, og hvis de ikke opfyldes, falder handlen bort, uden at der skal betales godtgørelse.

2.2. Godtgørelse

Du skal inden udløbet af den nævnte 6-dages frist betale sælgeren en godtgørelse på 1 pct. af den nominelle købesum. Du kan med frigørende virkning betale godtgørelsen til den medvirkende ejendomsmægler. Du skal dog ikke betale godtgørelse, hvis aftalen er indgået med en sælger, der har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis hovederhverv er at sælge fast ejendom, når sælgeren har handlet som led i dette erhverv. Går aftalen ud på køb af en grund samt ny- eller færdigopførelse af en hel bygning på grunden skal du heller ikke betale en godtgørelse på 1 pct., men entreprenøren kan alene kræve vederlag for arbejde, som efter aftalen allerede skulle være udført, og som er udført.

2.3. Hvis du har taget ejendommen i brug

Hvis du har taget ejendommen i brug, f.eks. ved at flytte ind eller lade håndværkere udføre arbejde på ejendommen, skal du inden 6-dages fristens udløb stille ejendommen til sælgerens disposition.

Hvis du har foretaget fysiske indgreb, f.eks. håndværksmæssige ændringer, eller andre forandringer på ejendommen, skal du inden 6-dages fristens udløb tilbageføre ejendommen til væsentlig samme stand som før indgrebet eller forandringen.

Hvis du eller andre, der har haft adgang til ejendommen i din interesse, har beskadiget eller forringet ejendommen på anden måde, skal du inden 6-dages fristens udløb udbedre forholdet, medmindre beskadigelsen eller forringelsen er hændelig. Du har som køber bevisbyrden for, at der ikke er udvist uagtsomhed.

2.4. Hvis købsaftalen er blevet tinglyst

Hvis købsaftalen er blevet tinglyst, skal du inden 6-dages fristens udløb sørge for, at aftalen kan blive aflyst igen.

Hvis du selv har anmeldt skødet til tinglysning, skal du således fremsende begæring til tinglysningskontoret om at få aftalen aflyst. Hvis det er sælgeren, som har sørget for tinglysning af skødet, skal du foretage det fornødne til aflysning af aftalen, f.eks. kvittere skødet til aflysning.

Har du betalt en del af købesummen, skal sælgeren ved tilbagetrædelse straks tilbagebetale det modtagne med fradrag af godtgørelsen på 1 pct. af købesummen. 

Da du skal betale en godtgørelse på 1% af købesummen, hvis du vil gøre brug af fortrydelsesretten, gør du klogt i altid at sørge for, at der i købsaftalen indføjes et forbehold om advokatgodkendelse. Du kan på denne måde få fortrydelsesret uden at det koster 1% af købesummen.